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每平米降6千,中国房价将走进漫漫寒冬?

北京印象NO1 2018-10-21 17:10:06



导读:曾经坚挺的楼市风向标——深圳,已经划上房价疯涨的休止符。在月度成交量创下5年半以来的新低后,有消息爆出某楼盘在两年内降价6000元/㎡。也许深圳只是一个开端?中国房价将走进漫漫寒冬?


一、这个城市的房价曾经最火热最坚挺,现在终于开始跌了!


作为全国楼市风向标的深圳,最近的日子并不好过。自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后,楼市开始变得冷清,进入2017年后仍未有复苏迹象。在房地产去投资属性的同时,它成了过街老鼠。


根据媒体报道,两年前,陈先生以约4.6万/㎡的价格买下龙岗布吉商圈的花语馨一期楼盘。本想脱手赚取差价,但他发现,现在该楼盘二期项目的新房价格只要约4万/㎡,也就是说,别说赚钱,在还了两年房贷后,该房子每平方米降了6000元。


这并非个例。3月29日,新开盘的坪山区奥园翡翠东湾项目均价约为2.9万/㎡。客服人员称,现在买房价格已比去年前三季度优惠许多,该楼盘单价最低可至2.6万-2.7万/㎡,甚至还能争取到更多优惠。


Wind资讯数据显示,自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。此外,深圳房价也在下降,从去年10月开始,价格环比指数已经连续负增长5个月。

 



深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,深圳这一轮调整周期将持续到2018年,2017年深圳市一二手楼的成交量合计将下跌10%,且主要集中在二手房以6万/㎡的均价作为基点的话,价格将下跌16%,跌至5万多/㎡。


有业内人士预测:目前来看,深圳只是房价下跌的第一枪!这次,楼市的拐点是真的到了。目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量,保证新房价格“环比不增长”相信这轮疯涨的房价已经结束。


从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看,2017年开年后,29.5%的项目价格与上次开盘持平,18.8%的项目较上次开盘下跌而在涨价盘中,新房价格仅平均上涨0.6%。


此外,多个城市低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右例如,杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推,价格较上次开盘均价下跌超过一成。在上海,高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/㎡的楼盘均因报价过高拿不到预售证。一位开发商称,为了拿到预售证,不少改善型住宅项目的审批价格相较预期报价打了8折。


深圳、上海、杭州已然有些撑不住了,那么别的城市呢?


二、北京一声炸雷!中国房价将走进漫漫寒冬?


这次楼市调控的小红花,真的应该发给北京:首善之区,执行调控政策最坚决、最有力、最神速!


住建部和国土部适时调整供地的文件刚热气腾腾地出炉,北京市拿过接力棒立马发大招:


1、2017年,北京市供地将大量增长。其中商品房供地161公顷,是去年同期的6.2倍,也是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。


2、未来五年,全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。


五年里造150万套住宅,这什么概念呢?这么说把, 就是相当于五年里新造了一个苏州城区,每年拆平一个上海原来的静安区,对房价的压力不言而喻。


3、还有一点不能忽略,那就是美联储进入加息周期后,我们的利率不得不被动上升。


继限购限贷、认房又认贷、打击商住房之后,在供地的调控上,北京又开了全国的第一枪!


这一枪开得不寻常!要知道,北京是全国首都、首善之区,一举一动历来是全国各省效仿的风向标和样板。北京示范,其他必然跟进!


北京这一枪出膛,后面密集的枪声就要响起了!


北京先是出台了“处女贷”(认房认贷),随后出台了“离婚贷”(控制通过离婚购房),然后调整了优质学位分配规则,意图打击学位房。再往后,对“商改居”实施了摧毁性的打击,最后连平房都限购了。


总之,不破房价誓不还!


可以预见,北京的楼市不管是成交量还是房价在美联储加息周期内已经进入了寒冬,没有什么上涨的可能。


三、楼市的基本逻辑已经逆转?货币政策宽松已到达周期的尾部!


4月7日,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》,《指导意见》要求,银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫


值得注意的是,此前,央行行长周小川在海南博鳌的演讲上,可谓一字千金,他释放信号称:货币政策宽松已到达周期的尾部!


此外,央行官员在《学习时报》也透露了重要信息,披露了高层指示:要把防控金融风险放在更加重要的位置,坚决管制货币总量,摸清风险隐患,着力防控资产泡沫

 


“坚决管制货币总量”这话,说得真是掷地有声!从过去几个月的广义货币M2同比增速,可以看出,央行的确在踩刹车了。 


而从全球来看,美联储明确表态,将在今年晚些时候启动缩表!缩表这事,也是美联储除加息外的另外一个核武器一般的大招,这意味着美元进入双重紧缩状态。


美联储加息+缩表,也将成为倒逼中国货币政策转向的一大动力。全世界都在加息,中国不可能独善其身。虽然中国不会贸然加息,但货币政策逐渐收紧,相信已经是既定的方针


由此可见,中国楼市的短期逻辑的确发生了变化。这包括高层态度、货币政策、城市布局和空前严厉的限购。


可以预见,一旦央行的银根收紧了,市场上钱就少了,而漂浮在河流之上的各类资产特别是房地产的价格,或许也将随之下降。


四、谁来终结房子?别忘了当年海南腰斩的房价!


房子会永远不败,成为中国人财富的终极寄托物吗?


当然不会。事实上,经过20来年发展后,中国大大小小两千多个城市(算上县城),目前房产仍然有投资价值的肯定不超过10%。

 

这10年里,国家启动了“中心城市建设”,也就是计划建设10到15个“国家中心城市”。这些入选的城市,跟大约十五六个未入选的省会城市,将形成15个大城市圈、15个小城市圈。这30个城市圈,将形成巨大的抽水机,把人口和钱装入其中。不能“入圈”的城市,楼市、财富将被“收割”。

 

10年之后,史无前例的中国城镇化将进入尾声。

 

如果说,未来10年是“高铁+地铁”搅局中国楼市,建立15个大城市圈和15个小城市圈的时代,那么科技的进一步变革可能会带来房地产价值新的重估。

 

想想看,如果“无人驾驶+智能交通”普及,交通拥堵将大大减轻;如果个人飞行器成熟、普及,大家远距离上班就更不是问题;如果VR(虚拟现实)技术成熟、普及,远程办公、上学、医疗都成为可能。到那时,学位房还重要吗?地铁房还重要吗?城市还有明显的中心吗?

 

不要以为你在北上深有两三套学位房就可以高枕无忧,就可以永远收割年轻人、迟来者。他们正在通过创业、研发等方式,掀翻现有的财富格局,这就是和平时代的财富战争!

 

所以,至少有三种方式可以终结房子的财富神话:城镇化达到顶点(大城市没有那么多增量人口了);中国经济发展模式完美转型(不需要货币超发了);科技进步(新一代交通+VR,将摧毁城市中心的价值)。


想到这里,不得不提及当年海南楼市的噩梦。那时候抢房,犹入抢钱之境。


2009年12月国务院批复海南国际旅游岛后,掀起了一股海南购房热潮,全国各地资金闻风而动,几乎全是现金购买,导致海南房价一天一个价,在不到一个月时间内均价翻倍,一周之内,地价翻三倍。


在三亚的凤凰岛,最贵的一套海景房单价卖到15.8万1平米,这价格直接秒杀北上深现在的豪宅,而且要求一次性付款,不接受按揭贷款,抢一个房票还得花一百多万。不过疯狂的时候,也没人觉得贵。


当时导致房价大涨的另一个催化剂是,2010年1月17日,海南省政府暂停土地出让,引发市场恐慌,均以为没地了,房价不涨才怪。


整个三亚的房子,在2012年时,基本上都腰斩了,泡沫太大,该跌还是跌。可惜房价疯狂上涨的时候,没人去算细账,以为买到的是稳稳升值的资产,结果是很多人赔的倾家荡产。


前车之鉴,警钟尤响。


结语:我们是一个大政府的国度,只要政府下定决心做的,只有你想不到的,没有他做不到的。限贷不行,我就限购,限购不行我就限卖,限卖还不行,我就供地。比如说北京:北京先是出台了“处女贷”(认房认贷),随后出台了“离婚贷”(控制通过离婚购房),然后调整了优质学位分配规则,意图打击学位房。再往后,对“商改居”实施了摧毁性的打击,最后连平房都限购了。总之,不破房价誓不还!也许深圳只是一个开端?


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